갭투자 계산기 — 취득세·중개보수·실투자금·전세가율

매매가·전세보증금·주택 수로 갭, 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 중개보수 상한, 실투자금과 전세가율을 계산하고 상승률 시나리오로 수익률을 봅니다.

주택 취득세율(유상취득)

1주택은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고, 그 사이는 (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3)%입니다. 다주택 중과세율은 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 200%(8%) 또는 400%(12%)를 더한 값이며, 법인이 주택을 취득해도 12%입니다(일시적 2주택은 중과 제외). 지방교육세는 일반 주택이면 취득세율 × 50% × 20%(0.1~0.3%), 중과는 (4% − 2%) × 20% = 0.4%이고, 농어촌특별세는 전용 85㎡ 초과 주택만 붙습니다.

구분	취득세	지방교육세	농특세	합계
1주택 · 6억 원 이하	1%	0.1%	0%	1.1%
1주택 · 6억 원 이하 · 85㎡ 초과	1%	0.1%	0.2%	1.3%
1주택 · 7억 5천만 원	2%	0.2%	0%	2.2%
1주택 · 9억 원 초과	3%	0.3%	0%	3.3%
조정대상지역 2주택	8%	0.4%	0%	8.4%
조정대상지역 3주택 이상	12%	0.4%	0%	12.4%
비조정 3주택	8%	0.4%	0%	8.4%
비조정 4주택 이상	12%	0.4%	0%	12.4%

중개보수 상한(주택 매매·교환)

2021년 10월 개정된 요율표의 상한입니다. 실제 보수는 이 상한 안에서 협의하며, 부가가치세는 별도입니다.

거래금액	상한요율	한도액
5,000만 원 미만	0.6%	25만 원
5,000만 원 이상 ~ 20,000만 원 미만	0.5%	80만 원
20,000만 원 이상 ~ 90,000만 원 미만	0.4%	—
90,000만 원 이상 ~ 120,000만 원 미만	0.5%	—
120,000만 원 이상 ~ 150,000만 원 미만	0.6%	—
150,000만 원 이상	0.7%	—

역전세 위험과 전세가율

전세가율이 높을수록 갭(실투자금)은 줄지만, 집값이나 전셋값이 내리면 다음 세입자에게 받을 보증금으로 기존 보증금을 돌려주기 어려워집니다. 이 계산기는 전세가율 80% 이상이면 주의 문구를 보여 줍니다.

투자 권유가 아닙니다. 세율·중개보수 요율은 개정될 수 있고, 일시적 2주택·생애최초 감면 등 예외와 양도소득세·보유세는 계산하지 않습니다.

기준·출처

다주택 중과세율 8%·12% — 출처: 지방세법 제13조의2(시행 2026.1.1, 법률 제21308호): 표준세율 4% + 중과기준세율 2% × 200%(8%) 또는 400%(12%) www.law.go.kr
지방교육세(일반 0.1~0.3%, 중과 0.4%) — 출처: 지방세법 제151조 제1항 제1호: 일반 주택 = 취득세율 × 50% × 20%, 제13조의2 중과 = (4% − 중과기준세율 2%) × 20% = 0.4% www.law.go.kr
1주택 취득세율 1~3%(6~9억 구간식) — 기준: 2026년 10월 시행 지방세법 제11조 제1항 제8호, 최신 공지 확인 www.law.go.kr
농어촌특별세 — 기준: 2026년 10월 시행 농어촌특별세법 제5조, 최신 공지 확인 www.law.go.kr
중개보수 상한 요율 — 기준: 공인중개사법 시행규칙 제20조 제1항 별표1(2021.10.19 개정), 최신 공지 확인 www.law.go.kr

자주 묻는 질문

갭투자 실투자금은 어떻게 계산하나요?

갭(매매가 − 전세보증금)에 취득세·지방교육세·농어촌특별세, 중개보수, 법무·이사·수리 같은 기타비용을 더합니다.

다주택자는 취득세가 얼마인가요?

조정대상지역은 2주택 8%, 3주택 이상 12%이고, 비조정지역은 3주택 8%, 4주택 이상 12%입니다. 일시적 2주택 등 예외가 있으니 최신 법령을 확인하세요.

전세가율이 높으면 왜 위험한가요?

전세가율이 80% 이상이면 집값이 조금만 내려도 보증금이 매매가에 가까워져, 계약이 끝날 때 보증금을 돌려주기 어려운 역전세가 생길 수 있습니다.

양도소득세도 계산되나요?

아닙니다. 시나리오의 시세차익과 수익률은 양도소득세·보유세·매도 시 중개보수를 빼지 않은 값입니다. 양도소득세는 보유기간과 주택 수에 따라 별도로 계산해야 합니다.

갭투자 계산기 (취득세·중개보수·실투자금)